Denken Sie sich folgende Situation aus: Es ist der späte Freitagnachmittag, 18:30 Uhr. Sie stehen im Stau auf der A8 Richtung Stuttgart. Das Smartphone vibriert. Der Bewohner von Einheit 3b – schon wieder tropft der Wasserhahn in der Küche. Sie haben die Wahl: am Samstag den Reparateur geben oder einen Klempner bestellen, der am Montag vorbeikommt. Keine der Optionen ist gut. Genauer gesagt: zwei schlechte Optionen, und Sie müssen sich für eine entscheiden.
DIE UNSICHTBARE STEUER DES EIGENTUMS
Jede Immobilie fordert ihren Zoll. Nicht in Euro, sondern in Geduld. Ein Wohnhaus in Stuttgart-Mitte mit sechs Einheiten – das ergibt sechs potenzielle Telefonate wöchentlich. Sechs unterschiedliche Charaktere. Sechs abweichende Meinungen von „dringend„. Eine Bekannte, die in Tübingen lebt, die ein Appartement in einem Altbau am Österberg vermietet, erzählte mir kürzlich: „Ich habe mehr Zeit für die Wohnung aufgewendet als mit meinem letzten Urlaub.“ Sie lachte dabei. Aber es klang nicht fröhlich. Ehrlich gesagt, es klang eher nach Erschöpfung.
Der Zeitaufwand ist spürbar. Reinigungspläne für die Treppenhäuser, Nebenkostenabrechnungen, Schneeräumungsdienste – all das summiert sich auf zahlreiche Stunden in der Woche. In der Stadt Freiburg, ferienhaus feldberger seenlandschaft wo ich selbst ein kleines Objekt in der Wiehre gemanagt habe, war es das andauernde Problem mit den Fahrradabstellplätzen. Drei Bewohner, drei Räder, jedoch nur zwei Parkmöglichkeiten. Klingt banal? Es war der Anlass für zwei Kündigungen. Und das sage ich mit vollem Ernst.
DIE KONFLIKTBEWÄLTIGUNG: EIN UNTERSCHÄTZTES AUFGABENFELD
Was den meisten entgeht: Die psychische Arbeit. Ein Mieter in Stuttgart-Feuerbach telefoniert um 22 Uhr, weil die Person über ihm zu viel Lärm macht. Sie sind nicht der Vermieter der lauten Partei. Dennoch sind Sie die erste Kontaktperson. Für sämtliche Probleme. Vom defekten Briefkasten bis zum Nager im Garten. (Ja, ernsthaft, Ratten treten auf – ein Freund in der Weststadt weiß ein Lied davon zu singen.)
In Tübingen am Neckar, wo Studierende oft in WG-Konstellationen wohnen, ist die Wechselrate beträchtlich. Neue Mieter bedeuten neue Verträge, neue Schlüsselübergaben, neue Anfahrtswege. Eine Hausverwaltung aus der Gegend geht davon aus, dass pro Wohnungswechsel durchschnittlich acht Stunden Arbeit anfallen. Acht Stunden Zeit, die Sie für andere Dinge nutzen könnten. Oder die Sie schlicht vergeuden – je nach Perspektive.
Die Frage ist einfach: Sind Sie bereit, diese Zeit zu investieren? Oder wollen Sie lieber finanziell investieren, um sie zu kaufen? Eine Hausverwaltung verlangt in Baden-Württemberg zwischen 25 und 35 Euro pro Einheit und Monat. Dafür schlafen Sie ruhiger. Dafür haben Sie jemanden, der die nächtlichen Anrufe annimmt. Hört sich fast zu gut an, oder?
Doch es existiert die gegenteilige Perspektive. Ein Vermieter aus Reutlingen schilderte mir, er habe es mit drei Hausverwaltungen versucht. „Die erste hat die Nebenkostenabrechnung verschlampt. Die zweite hat den Heizungsableser vergessen. Die dritte war okay, allerdings teuer.„ In manchen Fällen ist das Selbstmanagement vorzuziehen. Falls Sie geschickt mit den Händen sind. Falls Sie in der Nachbarschaft leben. Wenn Sie die Ruhe bewahren können. Und falls Ihr Blutdruck das verkraftet.
DIE RECHNUNG MIT ZWEI POSTEN
Stellen wir uns das vor mit einem Restaurantbesuch. Sie können selbst kochen. Das schont den Geldbeutel, benötigt Zeit und manchmal Nerven. Oder Sie gehen essen. Das kostet Geld, schont die Zeit und in der Regel auch die Nerven. Beide Optionen bringen Sie ans Ziel. Allein der Weg ist verschieden. So leicht ist das – oder vielleicht doch nicht.
Ein konkretes Beispiel aus Stuttgart-Bad Cannstatt: Ein Eigentümer mit vier Wohnungen. Er macht alles selbst. Reinigt das Treppenhaus am Samstagvormittag. Repariert undichte Wasserhähne am Sonntag. Ist der Notfallkontakt rund um die Uhr. Seine finanziellen Belastungen sind niedrig. Sein Blutdruck ist hoch.
Vergleichsobjekt in Stuttgart-Degerloch: Die identische Anzahl von Einheiten, professionell verwaltet. Die Kosten sind 1.200 Euro im Jahr höher. Allerdings fährt der Besitzer am Samstag und Sonntag in den Schwarzwald. Ohne Handy. Ohne Gewissensbisse.
Der Vermieter, der selbst managt, spart Geld, opfert Zeit und Geduld. Der Verwaltungsnehmer spart Zeit und Nerven, gibt Geld aus. Der Mittelweg: Partielle Verwaltung (die Instandhaltung durch einen Profi, die Buchhaltung in Eigenregie) – oft übersehen, aber praktikabel. Und den vergessen die meisten.
DIE PERSÖNLICHE WENDE
Ich erinnere mich an einen frostigen Januar in Tübingen. Meine ehemalige Bleibe in der Wilhelmstraße – Baujahr 1910. Die Heizung gab den Geist auf. Am Abend. Bei minus 8 Grad. Ich telefonierte mit meinem Vermieter. Er kam tatsächlich um 23 Uhr. Mit einem Tauchsieder und einem veralteten Heizgerät. Er duftete nach kaltem Rauch und sah müde aus. „Es ist nicht das erste Vorkommnis“, sagte er. „Aus diesem Grund wohne ich bevorzugt im Erdgeschoss.„ Wir lachten. Aber ich wusste: Er war Eigentümer von drei weiteren Wohnungen. Die Nacht war für ihn gelaufen.
Seitdem denke ich anders über das Thema. Als ich später selbst Eigentümer wurde, entschied ich mich für eine Hausverwaltung in Reutlingen. Ich zahle 28 Euro je Einheit und Monat. Bislang habe ich keinen einzigen nächtlichen Anruf bekommen. Die Betreuung erledigt das. Ist das eine hohe Summe? Vielleicht. Ist es mein innerer Frieden? Definitiv. Und das ist es mir wert.
DIE SELBSTEINSCHÄTZUNG
Einige Personen genießen das Organisieren. Sie spüren Energie, wenn sie Angebote einholen, Reparaturdienste organisieren und Mietvereinbarungen verfassen. Andere würden eher eine Zahnbehandlung über sich ergehen lassen. Beides ist akzeptabel. Erkennen Sie, in welche Schublade Sie passen. Und machen Sie sich nichts vor – es hat keinen Sinn, den Helden zu spielen, wenn Sie innerlich verbrennen.
In Freiburg besteht ein Zusammenschluss von Eigentümern, die sich gegenseitig aushelfen. Einer macht die Abrechnungen, ein dritter kümmert sich um Instandhaltungsarbeiten. Ein informeller Austauschdienst für die Verwaltung. Preiswert, allerdings mit gewissen Gefahren. Wer haftet, wenn etwas schiefgeht? Eine berechtigte Frage – und die Antwort lautet häufig: Sie.
(Image: https://burf.co/about.php)
Der Schlüssel ist das persönliche Gleichmaß. Für ein Objekt in Stuttgart-Mitte mit zeitgemäßer Technik und pflegeleichten Mietern kann Selbstverwaltung ideal sein. Für ein altes Fachwerkhaus in Tübingen mit sechs Studenten-WGs ist eine professionelle Betreuung wahrscheinlich klüger. So einfach ist das.
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